No entendimento de Alex Nabuco dos Santos, mudanças urbanísticas raramente são neutras para o mercado imobiliário. Em 2026, a atualização de planos diretores e a introdução de novos incentivos construtivos passaram a atuar como mecanismos diretos de redistribuição de valor dentro das cidades. O impacto não ocorre de forma homogênea, mas seletiva, beneficiando quem compreende como regras urbanas se convertem em vantagem econômica antes de se tornarem consenso.
O pano de fundo macroeconômico ajuda a explicar a relevância desse tema. Em um ambiente de crescimento moderado, crédito mais criterioso e maior pressão por eficiência, o lucro imobiliário deixa de vir apenas da valorização passiva. Ele passa a ser fabricado por leitura técnica, sobretudo quando alterações regulatórias ampliam potencial construtivo, flexibilizam usos ou redefinem parâmetros de adensamento.
O Plano Diretor como instrumento econômico
A partir da análise de Alex Nabuco dos Santos, o Plano Diretor deve ser lido menos como documento urbanístico e mais como instrumento econômico. Ao definir coeficientes de aproveitamento, gabaritos, usos permitidos e contrapartidas, o plano estabelece onde o capital pode se expandir e onde encontra limites.
Essas definições não afetam apenas novos empreendimentos. Elas influenciam diretamente o valor do estoque existente, criando assimetrias entre imóveis similares localizados em zonas com regras distintas. Em muitos casos, a mudança regulatória antecede qualquer movimento visível de mercado, oferecendo vantagem informacional a quem acompanha o processo desde sua formulação.
Incentivos constroem valor antes da obra
O efeito econômico dos incentivos urbanísticos começa antes da construção. A simples ampliação do potencial construtivo ou a mudança de uso permitido já altera a precificação do terreno e dos imóveis ao redor. O valor passa a incorporar uma opção futura, mesmo que ela ainda não seja exercida.
Essa lógica explica por que determinadas áreas se valorizam mesmo sem obras imediatas. O mercado antecipa a possibilidade, não a execução. Quem espera a materialização física da mudança costuma entrar quando grande parte da assimetria já foi absorvida pelo preço.
A diferença entre incentivo e oportunidade real
Ainda assim, Alex Nabuco dos Santos faz uma distinção essencial: nem todo incentivo gera oportunidade real. Alterações urbanísticas desconectadas da demanda, da infraestrutura ou da vocação da região tendem a produzir ganhos pontuais e instáveis. O incentivo cria a permissão, mas não cria automaticamente mercado.
A leitura estratégica exige avaliar se a flexibilização normativa dialoga com fatores econômicos concretos. Mobilidade, serviços, densidade adequada e perfil de ocupação precisam sustentar o novo uso. Sem essa convergência, o incentivo permanece no papel e o valor potencial não se realiza plenamente.
Fabricar lucro exige interpretação, não velocidade
Um erro comum é confundir velocidade com inteligência decisória. A corrida por áreas recém-incentivadas, sem análise de fundamento, costuma elevar preços rapidamente e reduzir margem de ganho. A fabricação de lucro ocorre quando a leitura é feita antes do fluxo massivo de capital.
Isso envolve acompanhar audiências públicas, minutas de projetos, debates técnicos e diretrizes preliminares. O investidor que entende o processo regulatório passa a operar com antecedência, assumindo riscos calculados e não apenas reagindo a anúncios oficiais.
O impacto no estoque existente
Outro ponto relevante levantado por Alex Nabuco dos Santos é o impacto indireto sobre imóveis já construídos. Mudanças no plano podem tornar determinados ativos mais atrativos sem qualquer intervenção física. Um prédio passa a permitir retrofit mais amplo, mudança de uso ou adensamento adicional, elevando seu valor estratégico.
Esse tipo de valorização é menos visível, porém consistente. Ela não depende de ciclo de vendas aquecido, mas da capacidade do ativo de se adaptar às novas regras. Em mercados maduros, essa flexibilidade regulatória se torna diferencial patrimonial importante.
Quando a regra redefine o jogo
Assim, Alex Nabuco dos Santos conclui que incentivos urbanísticos e planos diretores não apenas organizam a cidade, eles redefinem o jogo imobiliário. Em ambientes de maior seletividade, compreender essas regras passa a ser tão relevante quanto analisar juros ou inflação.
O lucro fabricado por leitura urbana não nasce do improviso, mas da capacidade de traduzir normas em estratégia. Em mercados cada vez mais complexos, essa competência tende a separar quem apenas acompanha o ciclo de quem constrói valor de forma consistente ao longo do tempo.
Autor: Mikhail Ivanov
